Geldscheine und Euro-Stück auf Liste mit Nebenkostenabrechnung

Steigende Energiepreise

Mietrecht Nebenkosten - darauf müssen Sie achten!

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AUTOR/IN
Heidi Schnurr und Peter Mühlfeit

Vor der nächsten Abrechnung der Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, hat so manche(r) Mieterin und Mieter Sorge. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.

Die Nebenkosten waren schon immer so etwas wie eine zweite Miete. Inzwischen kommt ihnen durch die explodierenden Energiepreise eine noch größere Bedeutung zu. Viele werden bei der nächsten Betriebskostenabrechnung vermutlich nachzahlen müssen.

Da lohnt es sich, besonders hinzuschauen. Denn nach Einschätzung von Mietvereinen ist gut die Hälfte der jährlichen Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft.

Viele Abrechnungen fehlerhaft Nebenkostenabrechnung 2022 prüfen: So finden Sie Fehler

Inflation und Gaspreisexplosion werden sich auch in der Nebenkostenabrechnung niederschlagen. Wie kann man prüfen, ob die Abrechnung stimmt?

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Nebenkosten müssen im Mietvertrag stehen

Zu den möglichen Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser zählen beispielsweise die Grundsteuer, Gartenpflege, Straßenreinigung, Abwasser und Müllabfuhr. Anteilig umgelegt werden dürfen aber nur die Nebenkosten, die im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt sind.

Dagegen darf der Vermieter keine Anschaffungskosten, Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder auch Bankgebühren auf den Mieter umlegen. Gleiches gilt für den Kaufpreis von Rauchmeldern oder die Rechtsschutzversicherung.

Ausnahme sind die verbrauchsabhängigen Heizkosten.

Bis wann Sie die Abrechnung da sein muss

Der Vermieter hat ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit, über die Betriebskosten abzurechnen. Normalerweise wird immer von Januar bis Dezember abgerechnet.

Wie schnell Sie Nebenkosten nachzahlen müssen

Die Nebenkosten müssen sofort gezahlt werden, es sei denn, im Mietvertrag ist eine andere, längere Frist vereinbart worden. Dennoch sollten Sie Ihre Abrechnung sorgfältig prüfen und etwaige Einwände mit dem Vermieter besprechen.

Was in einer Betriebskostenabrechnung unbedingt drinstehen muss

1. Die Gesamtbetriebskosten, die im Haus angefallen sind
2. Der Verteilungsschlüssel (also z.B. ob die Betriebskosten nach der Wohnfläche, dem Verbrauch oder Personenanzahl auf den Mieter umgelegt wird)
3. Der Anteil, der auf den Mieter entfällt
4. Die Höhe Ihrer Vorauszahlungen, die Sie im Jahr gezahlt haben.

Fehlt nur einer dieser vier Punkte, hat Ihre Abrechnung einen formellen Fehler und sie ist unwirksam.

Wann der Vermieter die Nebenkosten erhöhen darf

Eine Person mit grauem Pulli greift von rechts das Thermostat einer Heizung, die auf Stufe 2 gestellt ist.
Sparen beim Heizen

Der Vermieter darf die Nebenkostenvorauszahlungen nicht einfach unterm Jahr erhöhen. Das darf er nur mit der Abrechnung und auch nur, wenn der Mieter Nebenkosten nachzahlen musste.

Um wie viel der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen darf, hängt von der jährlichen Gesamtsumme der Betriebskosten ab, die auf den Mieter umgelegt wurden.

Dieser Betrag durch 12 Monate geteilt, ergibt den neuen Vorauszahlungsbetrag. Die Vorauszahlungen kann der Vermieter immer nur mit der Abrechnung erhöhen und dann auch nur für die folgenden Betriebskostenvorauszahlungen, also nicht rückwirkend.

Nebenkosten: Wo kann ich sparen?

Einfluss haben Sie vor allem auf die verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom, Heizung und Wasser. Der Gesetzgeber hat allerdings vorgeschrieben, dass ab zwei Wohnungen im Haus die Heizkosten teilweise nach Verbrauch, teils nach einer feststehenden Größe wie beispielsweise die Wohnfläche abgerechnet werden muss.

Bei Nebenkosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden - wie Müll, Aufzugskosten oder das Treppenlicht - sind die Einsparmöglichkeiten begrenzt. Es lohnt aber der Blick in die Betriebskostenabrechnung, ob es Einsparpotential gibt - zum Beispiel bei der Versicherung. Da kann man den Vermieter ansprechen, ob es nicht eine für alle günstigere Lösung gibt.

Weitere Tipps zur Nebenkostenabrechnung hat die Online-Redaktion von ARD Buffet zusammengestellt.

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Heidi Schnurr und Peter Mühlfeit