Hand mit Haus-Modell und Geld (Foto: Colourbox)

Annehmen oder ausschlagen?

Erbrecht: Das ist beim Erben einer Immobilie zu beachten

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Zu jedem zweiten Nachlass, der in Deutschland vererbt wird, gehört mittlerweile ein Haus oder eine Wohnung mit dazu. Wer erbt, muss einiges beachten - zum Beispiel die Erbschaftssteuer. Wir geben Tipps.

Wann muss ich Erbschaftssteuer zahlen?

Grundsätzlich muss jeder Erbe eine Erbschaftssteuer zahlen. Innerhalb von drei Monaten muss er dem Finanzamt das Erbe einer Immobilie melden – die Behörde verschickt dann erst die jeweilige Steuererklärung.

Für nahe Verwandte gibt es allerdings einen Freibetrag, der je nach Verwandtschaftsgrad sehr unterschiedlich ausfällt.

Freibeträge in Euro je nach Verwandtschaftsgrad

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner500.000
Kinder, Stiefkinder400.000
Enkel200.000
Eltern, Großeltern100.000
alle anderen Erben20.000

Fällt Erbschaftsteuer beim Familienheim an?

Das Familienheim ist ein Sonderfall: Hier müssen Ehegatten, gesetzliche Lebenspartner und die Kinder keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie es selbst bewohnen. Allerdings muss man zehn Jahre lang selbst darin wohnen. In der Zeit darf man die Immobilie nicht vermieten oder als Zweitwohnsitz nutzen.

Für Kinder gelten die Sonderregeln aber nur bis maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche – was darüber hinaus geht, wird steuerpflichtig.

Was ist bei Erbengemeinschaften zu beachten?

In der Erbengemeinschaft ist keiner ohne den anderen handlungsfähig. Blockiert einer der Miterben ein wirtschaftlich sinnvolles Vorgehen, haben die anderen gegen ihn einen Anspruch auf Zustimmung. Den können sie notfalls auch gerichtlich durchsetzen.

Welche Fristen sind zu beachten, wenn ich ein Haus geerbt habe? 

Sie haben die Wahl: Sie können das Erbe annehmen oder ausschlagen. Die Entscheidung muss aber zügig getroffen werden: Ausschlagen kann man das Erbe nur innerhalb von sechs Wochen. Die Frist beginnt, sobald man von der Erbschaft erfahren hat. Ist die Frist versäumt, gilt das Erbe als angenommen.

Daher ist es wichtig zu wissen: Ist das Haus schuldenfrei? Wie hoch ist der Renovierungsstau? Deshalb lassen Sie sich gut beraten.

Taschenrechner mit Schulden und Geldscheinen (Foto: Colourbox, Erwin Wodicka)
Wenn die Immobilie mit Schulden belastet oder stark reparaturbedürftig ist, dann empfiehlt es sich möglicherweise, das Erbe auszuschlagen. Erwin Wodicka

Wo kann ich etwas über den Wert der Immobilie erfahren?

Beim Grundbuchamt können Sie einen Grundbuchauszug anfordern und herausfinden, ob das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. Das Grundbuchamt verlangt vor der Einsichtnahme in das Grundbuch ein berechtigtes Interesse oder aber einen Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt.

Aber Achtung: Wer den Erbschein beim Nachlassgericht beantragt, gilt als Erbe und kann das Erbe dann nicht mehr ausschlagen.

Die Bank weiß über Mieteinnahmen und Schulden des Verstorbenen Bescheid. Für die Auskunft bei der Bank brauche ich eine Kontovollmacht, die über den Tod hinaus gilt. Alternativ kann auch eine Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament vorgelegt werden.

Immobiliengutachter können den baulichen Zustand des Hauses checken. Energieberater wissen mehr über den Energiebedarf des Gebäudes.

Was ist zu tun, wenn ich das Erbe annehme?

Dann muss ich das Grundbuch berichtigen und mich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Tun Sie das innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall, ist die Eintragung gebührenfrei.

Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Nachweis, dass Sie der Erbe sind. Daher benötigen Sie regelmäßig einen Erbschein. Den kann man kostenpflichtig beim Nachlassgericht beantragen. Hat der Verstorbenen seinen letzten Willen notariell beurkundet, reicht aber auch das notarielle Testament.

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