Ein Arbeiter befestigt Styroporplatten zur Wärmedämmung an einer Wohnhausfassade. (Foto: dpa Bildfunk, picture alliance / dpa | Armin Weigel)

Relevant für Eigentümer und Mieter

Was ändert sich mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz?

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Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz erhält unter anderem der Verwalter mehr Macht. Außerdem sollen Modernisierungen erleichtert werden.

Am 1. Dezember 2020 ist ein neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft getreten, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Mit dem "WEMoG", wie es abgekürzt heißt, ändert sich einiges - mit Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Mieter.

Dass sich im neuen WEG die Nebenkostenabrechnung ändert, kann sich auch für Mieter auswirken. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Dass sich im neuen WEG die Nebenkostenabrechnung ändert, kann sich auch für Mieter auswirken. SWR Marktcheck

Die Rolle des Hausverwalters im neuen WEG

Nach dem neuen WEG erhält der Verwalter mehr Rechte und Kompetenzen. So kann der Verwalter beispielsweise eigenverantwortlich Aufträge vergeben. Der Rahmen hierfür soll von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt werden - sie kann beispielsweise beschließen, dass der Verwalter Aufträge bis beispielsweise 4.000 Euro eigenständig vergeben kann. Achtung: Auch das Gesamt-Auftragsvolumen sollte festgelegt werden. Bei größeren Aufträgen muss der Verwalter mehrere Angebote einholen.

Nach dem neuen WEG kann der Verwaltungsbeirat den Hausverwalter kontrollieren.

Neu: Zertifizierung für Hausverwalter ab 2022

Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten ab dem 1. Dezember 2022 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Die Zertifizierung erhält der Hausverwalter von der Industrie- und Handelskammer (IHK). Die Bundesregierung hat nun festgelegt, wie genau die Prüfung auszusehen hat.

Bisher galt: Jedermann konnte einen Gewerbeschein beantragen, eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen und, nach Auskunft über Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, mit seiner eigenen Hausverwaltung starten. Allenfalls war ein Sachkunde-Nachweis nötig, der aber einfach zu erlangen war.

Wie finde ich einen guten Verwalter?

Auf welche Punkte sollten Eigentümer besonders achten, wenn Sie einen Verwalter beauftragen wollen? Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland stellt auf seiner Website eine nützliche Checkliste zur Verfügung.

Hausverwalter abberufen und kündigen

Der Verwalter ist in Zukunft der Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach Außen - in etwa wie der Geschäftsführer einer GmbH. Seine Geschäfte binden die Eigentümer. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen, wenn sie nicht zufrieden ist. Dabei gilt aber zu beachten: Der Vertrag des Hausverwalters endet sechs Monate nach der Abberufung - auch wenn dann schon ein neuer Verwalter die Geschäfte übernommen hat, muss der alte noch so lange weiter bezahlt werden.

Modernisierungen - was ändert das WEG für Mieter?

Mieter müssen die mit dem neuen Gesetz erleichtert stattfindenden Modernisierungen dulden. Auch bei der Nebenkostenabrechnung ergeben sich nach dem WEG Konsequenzen für Mieter: Es gilt - statt der Wohnfläche - künftig der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab.

Neu bei Konflikten: Eigentümer kann aus Wohnung rausgeworfen werden

Mit dem neuen WEG kann ein Eigentümer von der Gemeinschaft aus seiner eigenen Wohnung geworfen werden. Hintergrund: Die Wohneigentümer sind eine Zwangsgemeinschaft. Benimmt sich einer der Eigentümer dauerhaft störend, kann er von der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Sein grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht wird eingeschränkt, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, so kann ihm sein Eigentum entzogen werden (§17 Abs.2 WEG-neu).

Bisher kaum vorstellbar - durch das neue Wohnungseigentumsgesetz aber möglich: Ein Eigentümer kann aus der eigenen Wohnung geworfen werden. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Bisher kaum vorstellbar - durch das neue Wohnungseigentumsgesetz aber möglich: Ein Eigentümer kann aus der eigenen Wohnung geworfen werden. SWR Marktcheck

Gründe können zum Beispiel sein: Ein Eigentümer ist monatelang im Wohngeldrückstand, er hält sich nicht an die Hausordnung oder tritt beleidigend gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter auf.

Die Eigentümergemeinschaft kann die Entziehung des Wohnungseigentums künftig mit qualifizierter Mehrheit beschließen, also mit mehr als 50 Prozent der Eigentümer im gesamten Objekt. Diese Form der Mehrheit wird nur für die Entziehung von Wohnungseigentum benötigt. Die Hausverwaltung kann dann darauf drängen, dass der Eigentümer sein Wohneigentum verkauft. Reagiert dieser nicht, kann die Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragt werden. Unter Umständen muss sogar ein - unschuldiger - Miteigentümer, zum Beispiel die Ehefrau, ausziehen. (BGH-Urteil vom 14.09.2018, Az.: V ZR 138/17)

Modernisierung, Sanierung: Neue Regelungen bei baulichen Veränderungen

Streit gibt es in Wohneigentümergemeinschaften oft über Modernisierung und Sanierung. Das neue WEG ändert einiges. Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme Modernisierungen verhindern. Das ist neu geregelt: Für bauliche Veränderungen reicht künftig ein Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen. Allerdings brauchen sich Miteigentümer, die gegen eine Maßnahme gestimmt haben, auch nicht an den Kosten zu beteiligen. Durch diese erhebliche Erleichterung für Veränderungen soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden (§ 20 Abs. 1 WEG).

Bei baulichen Veränderungen werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme zustimmen. Es gibt aber zwei Ausnahmen: Die Kosten werden dann auf alle Eigentümer verteilt,

  • wenn sich die Maßnahme - in der Regel binnen zehn Jahren - amortisiert oder
  • wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG).

Außerdem neu: Jeder Wohnungseigentümer kann auf eigene Kosten sogar bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Was ist auf dem Balkon erlaubt?

Darf ich als Wohnungseigentümer einfach meinen Balkon streichen, eine Markise anbringen oder Pflanzkübel aufstellen? Das haben wir in folgendem Text für Sie zusammengefasst:

Sichtschutz, Pflanzen, Anstrich Balkon verschönern - was ist erlaubt?

Mit seinem Balkon darf ein Wohnungseigentümer machen, was er will? Falsch: Balkone sind Gemeinschaftseigentum. Sichtschutz, Pflanzen, Anstrich: Nicht alles ist erlaubt.  mehr...

Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen geändert

Bisher konnte man Beschlüsse verhindern, indem man die Versammlung verlassen oder gar nicht daran teilgenommen hat. Diese Möglichkeit gibt es nicht mehr. Eigentümerversammlungen sind künftig immer beschlussfähig. Die Ladefrist ist von zwei auf drei Wochen angehoben worden. Wer etwas ändern will, muss also an der Versammlung und den Beschlüssen teilnehmen. Die Eigentümer dürfen aber künftig auch eine virtuelle Beteiligung an den Eigentümerversammlungen zulassen. Ein genau bestimmtes Thema - beispielsweise die Entscheidung zwischen drei einzuholenden Angeboten – kann in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich beschlossen werden. Die Beschlusssammlung bleibt in bisheriger Form erhalten (§ 23, 24 WEG).

Neu: Sondernutzungsrechte bei Parkplätzen, Gärten, Terrassen

Fallbeispiel: Eine Frau besitzt eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Garten. Das Nutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft will aus dem Garten Parkplätze machen. Das kann sie nur als letztes Mittel verlangen, wenn alle anderen Möglichkeiten erfolglos bleiben. Das trifft hier nicht zu. BGH 23.3.2018 V ZR 65/17

SWR Marktcheck fragt Möller (Foto: SWR)
Das neue Wohnungseigentumsgesetz enthält einige grundsätzliche Änderungen für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften.

Tatsächlich hilft es meist, wenn Rechte im Grundbuch eingetragen sind. Aber es wird unterschieden zwischen Nutzungsrecht und Eigentumsrecht. Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen und Parkplätze im Hof zum Beispiel.

Nach dem Gesetz konnte diese Rechte bislang sogar stillschweigend durch lange Dauer eingeräumt werden. Aber es kam immer wieder zu Streitigkeiten. Ohne Eintragung ins Grundbuch galt es nur zwischen den betroffenen Eigentümern. Bei einem Eigentümerwechsel beispielsweise konnte das Recht bedroht sein. Das Sondereigentum ist im Vergleich zu einem Sondernutzungsrecht eine stärkere Rechtsposition.

Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen und etwa Parkplätze im Hof. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen oder etwa Parkplätze im Hof. SWR Marktcheck

Weiterführende Links im Internet:

Wohnen im Eigentum. Die Wohneigentümer e.V.: Neue Spielregeln im Wohnungseigentum

Stiftung Warentest: Rechtsgebiet Wohnungseigentumsrecht

Stiftung Warentest: Wohnungseigentum - Neues Baurecht für Eigentümer

Stiftung Warentest: Grundregeln der Eigentümergemeinschaft

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