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Das neue Wohnungseigentumsgesetz erleichtert ab 1. Dezember Modernisierung und Sanierung, gibt Verwaltern mehr Kompetenzen und fordert Miteigentümer stärker. Auch Mieter sind betroffen.

Am 1. Dezember 2020 tritt ein neues Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft - das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz. Das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften - Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, WEMoG“, wie das Gesetz mit vollständigem Namen heißt, hat zahlreiche Änderungen zur Folge.

Die neuen Regeln haben weitreichende Konsequenzen für Eigentümer, Vermieter und Mieter - zum Beispiel bei baulichen Veränderungen. Wer erhält mehr Befugnisse? Wo ändert sich was? Der Marktcheck-Rechtsexperte Karl-Dieter Möller erklärt, was Sache ist.

Mieter sind von der Neuregelung in der Folge auch betroffen: Sie müssen beispielsweise künftig Modernisierungen dulden, und ihre Abrechnungen könnten nicht mehr nach Quadratmetern, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden.

Dass sich im neuen WEG die Nebenkostenabrechnung ändert, kann sich auch für Mieter auswirken. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Dass sich im neuen WEG die Nebenkostenabrechnung ändert, kann sich auch für Mieter auswirken. SWR Marktcheck

Die neue Rolle des Hausverwalters

Nach dem neuen WEG-Gesetz erhält der Verwalter mehr Kompetenzen, um etwa eigenverantwortlich Aufträge zu vergeben. Der dafür geltende Rahmen soll von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt werden. Künftig - nach dem neuen WEG - kann der Verwaltungsbeirat den Hausverwalter kontrollieren.

Achtung: Uns liegt ein Fall vor, wo der Verwalter Aufträge bis 4.000 Euro eigenverantwortlich vergeben konnte. Die Eigentümergemeinschaft hatte aber vergessen, ein Gesamt-Auftragsvolumen festzulegen. In der Folge wurden viele Aufträge unter 4.000 Euro an einen bestimmten Architekten vergeben.

Ein weiteres Fallbeispiel: Ein Hausverwalter organisiert einen Heizungsaustausch, holt aber nur ein Angebot ein. Die Eigentümer im Verwaltungsbeirat monieren das. Nachdem der Verwaltungsbeirat selbst aktiv Preisvergleiche macht, kommt ein Angebot zum Zuge, das 8.000 Euro billiger ist. Muss der Hausverwalter verschiedene Angebote einholen? Ja, mindestens drei verschiedene, wenn der Auftrag mehr als 3.000 Euro umfasst. LG Frankfurt, Beschluss vom 19.4.2017, 2-13 S 2/17

Was ist künftig ein Verwaltungsbeirat?

Ein Verwaltungsbeirat wird aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet, die ehrenamtlich Aufgaben übernehmen. Nach dem neuen WEG kann die Zahl festgelegt werden (früher nur drei). Zudem hat der Verwaltungsbeirat künftig die Aufgabe, den Verwalter zu überwachen. Beiräte haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

Neu: Hausverwalter braucht Sachkundenachweis oder Qualifikation

Nach dem neuen WEG hat eine Eigentümergemeinschaft mit mehr als acht Einheiten einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Ab 2022 braucht ein Hausverwalter eine Zertifizierung von der Industrie- und Handelskammer (IHK). Nur bei kleinen Gemeinschaften in Eigenverwaltung wird die Zertifizierungspflicht erlassen.

Bisher galt: Jedermann konnte einen Gewerbeschein beantragen, eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen und, nach Auskunft über Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse, mit seiner eigenen Hausverwaltung starten. Allenfalls war ein Sachkunde-Nachweis nötig, der aber einfach zu erlangen war.

Mehr Kompetenzen des Hausverwalters nach Außen

Der Verwalter ist in Zukunft der Vertreter der Eigentümergemeinschaft nach Außen. Seine Geschäfte binden die Eigentümer. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter auch jederzeit entlassen, wenn sie nicht zufrieden ist.

Fallbeispiel: Muss ein Hausverwalter Handwerkerarbeiten überwachen? Nein, nur wenn er ausdrücklich dazu beauftragt wurde. Allerdings kann man von ihm auch kein Fachwissen erwarten. Wollen die Eigentümer eine qualifizierte Überwachung der Handwerker, müssen sie einen Bauingenieur oder Architekten damit beauftragen. (AG Köln, Urteil v. 01.08.17, Az. 215 C 183/16)

Welche Auswirkungen hat das neue WEG für Mieter?

Neu ist bei der Nebenkostenabrechnung für Mieter: Es gilt - statt der Wohnfläche - künftig der Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentümergemeinschaft als Abrechnungsmaßstab. Mieter müssen außerdem die mit dem neuen Gesetz erleichtert stattfindenden Modernisierungen dulden.

Fallbeispiel: Kann der Eigentümer gegenüber seinem Mieter verspätet abrechnen, wenn der Hausverwalter schlampt? Ja, allerdings unter sehr engen Voraussetzungen. Der Vermieter muss nachweisen, dass er alles getan hat, um eine rechtzeitige Abrechnung zu organisieren. Das ist wohl in der Praxis eher selten. Wird die Nebenkostenabrechnung bei der Hausgeldabrechnung, also von der Hausverwaltung, verspätet übersendet, hat der Vermieter das nicht zu vertreten und kann trotzdem noch seine Nachforderung verlangen (BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15).

Neu bei Konflikten: Eigentümer kann aus Wohnung rausgeworfen werden

Mit dem neuen WEG kann ein Eigentümer von der Gemeinschaft aus seiner eigenen Wohnung geworfen werden. Hintergrund: Die Wohneigentümer sind eine Zwangsgemeinschaft. Benimmt sich einer der Eigentümer dauerhaft störend, kann er von der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Sein grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht wird eingeschränkt, wenn er die Eigentumsrechte der anderen schädigt. Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnungen wiederholt gröblich gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, so kann ihm sein Eigentum entzogen werden (§17 Abs.2 WEG-neu). Er kann also gezwungen werden, sein Wohneigentum zu verkaufen.

Bisher kaum vorstellbar - durch das neue Wohnungseigentumsgesetz aber möglich: Ein Eigentümer kann aus der eigenen Wohnung geworfen werden. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Bisher kaum vorstellbar - durch das neue Wohnungseigentumsgesetz aber möglich: Ein Eigentümer kann aus der eigenen Wohnung geworfen werden. SWR Marktcheck

Gründe können zum Beispiel sein: Sollte ein Eigentümer monatelang im Wohngeldrückstand sein oder sich nicht an die Hausordnung halten, beziehungsweise beleidigend gegenüber der Gemeinschaft oder dem Verwalter auftreten, ist eine Entziehung des Wohnungseigentums beschließbar.

Beschließen kann das eine Eigentümergemeinschaft künftig mit qualifizierter Mehrheit, also mit mehr als 50 Prozent der Eigentümer im gesamten Objekt. Diese Form der Mehrheit wird nur für die Entziehung von Wohnungseigentum benötigt. Die Hausverwaltung kann dann darauf drängen, dass der Eigentümer sein Wohneigentum verkauft. Reagiert dieser nicht, kann die Zwangsvollstreckung bei Gericht beantragt werden. Unter Umständen muss sogar ein - unschuldiger - Miteigentümer, zum Beispiel die Ehefrau, ausziehen. BGH-Urteil vom 14.09.2018, Az.: V ZR 138/17

Modernisierung, Sanierung: Neue Regelungen bei baulichen Veränderungen

Streit gibt es in Wohneigentümergemeinschaften oft über Modernisierung und Sanierung. Das neue WEG ändert einiges. Bisher konnte ein einzelner Eigentümer mit seiner Gegenstimme Modernisierungen verhindern. Das ist neu geregelt: Für bauliche Veränderungen reicht künftig ein Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen. Allerdings brauchen sich Miteigentümer, die gegen eine Maßnahme gestimmt haben, auch nicht an den Kosten zu beteiligen. Durch diese erhebliche Erleichterung für Veränderungen soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden (§ 20 Abs. 1 WEG).

Bei baulichen Veränderungen werden die Kosten auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme zustimmen. Es gibt aber zwei Ausnahmen: Die Kosten werden dann auf alle Eigentümer verteilt,

  • wenn sich die Maßnahme - in der Regel binnen zehn Jahren - amortisiert oder
  • wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt und der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG).

Außerdem neu: Jeder Wohnungseigentümer kann auf eigene Kosten sogar bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums verlangen, die der Barrierefreiheit, der E-Mobilität, dem Einbruchschutz oder dem Zugang zu schnellem Internet dienen (§ 20 Abs. 2 WEG).

Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen geändert

Bisher konnte man Beschlüsse verhindern, indem man die Versammlung verlassen oder gar nicht daran teilgenommen hat. Diese Möglichkeit gibt es nicht mehr. Eigentümerversammlungen sind künftig immer beschlussfähig. Die Ladefrist ist von zwei auf drei Wochen angehoben worden. Wer etwas ändern will, muss also an der Versammlung und den Beschlüssen teilnehmen. Die Eigentümer dürfen aber künftig auch eine virtuelle Beteiligung an den Eigentümerversammlungen zulassen. Ein genau bestimmtes Thema - beispielsweise die Entscheidung zwischen drei einzuholenden Angeboten – kann in einem Umlaufbeschluss mehrheitlich beschlossen werden. Die Beschlusssammlung bleibt in bisheriger Form erhalten (§ 23, 24 WEG).

Neu: Sondernutzungsrechte bei Parkplätzen, Gärten, Terrassen

Fallbeispiel: Eine Frau besitzt eine Erdgeschosswohnung mit Terrasse und Garten. Das Nutzungsrecht ist im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft will aus dem Garten Parkplätze machen. Das kann sie nur als letztes Mittel verlangen, wenn alle anderen Möglichkeiten erfolglos bleiben. Das trifft hier nicht zu. BGH 23.3.2018 V ZR 65/17

SWR Marktcheck fragt Möller (Foto: SWR)
Das neue Wohnungseigentumsgesetz enthält einige grundsätzliche Änderungen für Eigentümer und Eigentümergemeinschaften.

Tatsächlich hilft es meist, wenn Rechte im Grundbuch eingetragen sind. Aber es wird unterschieden zwischen Nutzungsrecht und Eigentumsrecht. Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen und Parkplätze im Hof zum Beispiel.

Nach dem Gesetz konnte diese Rechte bislang sogar stillschweigend durch lange Dauer eingeräumt werden. Aber es kam immer wieder zu Streitigkeiten. Ohne Eintragung ins Grundbuch galt es nur zwischen den betroffenen Eigentümern. Bei einem Eigentümerwechsel beispielsweise konnte das Recht bedroht sein. Das Sondereigentum ist im Vergleich zu einem Sondernutzungsrecht eine stärkere Rechtsposition.

Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen und etwa Parkplätze im Hof. (Foto: SWR, SWR Marktcheck)
Bisher konnte nur an Gebäuden Sondereigentum erworben werden. Die Neuregelung im WEG umfasst künftig auch Gärten, Terrassen oder etwa Parkplätze im Hof. SWR Marktcheck

WEG § 15 regelt künftig: Durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer kann ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums einem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden. Eine solche Vereinbarung ist als schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig und kann auch stillschweigend getroffen werden.

Inhaltlich dürfen Mehrheitsbeschlüsse den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer nicht entgegenstehen (§ 15 Abs. 2 WEG). Grundsätzlich darf eine Vereinbarung nur durch eine neue Vereinbarung abgeändert werden. Das gilt insbesondere für Bestimmungen, die Sondernutzungsrechte begründen, verändern oder aufheben. Ein Mehrheitsbeschluss durch die Eigentümerversammlung reicht dafür nicht aus (OLG Frankfurt, Beschluss vom 19. Juni 2007, 20 W 403/05).

Weiterführende Links im Internet:

Wohnen im Eigentum. Die Wohneigentümer e.V.: Neue Spielregeln im Wohnungseigentum

Stiftung Warentest: Rechtsgebiet Wohnungseigentumsrecht

Stiftung Warentest: Wohnungseigentum - Neues Baurecht für Eigentümer

Stiftung Warentest: Grundregeln der Eigentümergemeinschaft

Bundestag: Regierung will Wohnungseigentumsgesetz novellieren

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