Schimmel, Nachbarn, Lärm

Mietminderung und Kündigung: Krach zwischen Mieter und Vermieter

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Von Schimmel bis Baustellenlärm: Wann darf der Mieter die Miete mindern? Wann kann ihn der Vermieter deshalb kündigen? Rechtsexperte Karl-Dieter Möller klärt auf.

In unserem Fallbeispiel in Stuttgart wächst in einer 3-Zimmer-Wohnung in jedem Raum der Schimmel. Die Vermieterin hat bereits zweimal Handwerker kommen lassen – ohne Erfolg. Wegen des Schimmelpilzes hat der Mieter im August 2020 die Miete um 20 Prozent gemindert. Doch die Vermieterin ist nicht einverstanden und behauptet, der Mieter würde zu wenig lüften und heizen. Der Mieter sieht das anders: Er lüfte jeden Tag mehrfach und ordnungsgemäß. Sein Hygrometer zeige an, dass die Luftfeuchtigkeit in Ordnung sei. Außerdem heize er auch gut, was seine Heizkostenabrechnung zeige. Weil der Mieter mittlerweile mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, hat seine Vermieterin ihm nun gekündigt.

Was Sie zum Thema Schimmel entfernen und vermeiden wissen sollten:

Einzelne Schimmelflecken auf einer grauen Wand (Foto: Andrew Small/unsplash.com)
Flecken entdecken: Nicht immer ist Schimmel mit dem bloßen Auge zu erkennen. Häufig sind Flächen hinter Bildern, Schränken oder Wandverkleidungen betroffen, vor allem an kalten Außenwänden. Dort wirkt der Effekt, den man auch an einem kalten Bierglas beobachten kann: Feuchtigkeit sammelt sich auf der kalten Oberfläche. Wasser schlägt sich immer nieder, wo die Temperatur am niedrigsten ist. Dort können sich dann Schimmelpilze massenhaft vermehren, wenn man nichts dagegen unternimmt. Je größer die Temperaturunterschiede, desto stärker der Effekt. Andrew Small/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Schimmel entfernen: Kleine Schimmelflecken kann man selbst beseitigen. Tragen Sie 70-prozentigen Alkohol auf die befallene Fläche mit einem Schwamm oder einem Pinsel auf und lassen Sie das ganze eine halbe Stunde einwirken. Auch Brennspiritus oder Schimmelreiniger auf Kalkwasserbasis wird von Experten empfohlen. Anschließend die Flächen gut nachreinigen. Schützen Sie sich bei der Bekämpfung von Schimmel mit Handschuhen und Atemmaske, denn die Sporen können der Gesundheit schaden. Lüften Sie während und nach den Arbeiten. Towfiqu Barbhuiya/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Wände reinigen: Befallene Tapeten müssen komplett entfernt werden. Abschrubben reicht oft nicht aus, da der Schimmel so nur von der Oberfläche entfernt wird. Im Mauerwerk und in der Tapete sitzt er jedoch noch immer. Sind größere Flächen betroffen, sollten Sie einen Fachmann holen. Bild in Detailansicht öffnen
Wände gut durchtrocknen: Nach der Reinigung sollten die gefährdeten Flächen gut durchgetrocknet werden. Schränke von der Wand abrücken, damit die warme Luft dahinter gelangen kann. Möbel sollten vorsichtshalber immer einen kleinen Abstand von Außenwänden haben. Nathan Oakley/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Notfalls Sanieren: Sind größere Flächen von Schimmel befallen, brauchen Sie einen Fachmann. Baumängel wie Gebäudeschäden, undichte Fensterverschalungen oder Wärmebrücken sind häufig die Ursache für Schimmel. Wärmebrücken (teilweise auch Kältebrücken genannt) werden Gebäuderegionen genannt, die schneller auskühlen als ihre Umgebung. Ein Energieberater der Verbraucherzentrale beispielsweise kann solche Regionen mit einer Wärmebildkamera aufspüren. Er macht dann Vorschläge für die Sanierung. Michael & Diane Weidner/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Feuchtigkeit erkennen: Die Luftfeuchtigkeit in der Raumluft stammt aus verschiedenen Quellen: Dazu gehören neben Kochen, Duschen und Baden auch Wäschetrocken und Zimmerpflanzen. Selbst durch Atmen entsteht Wasserdampf, der in die Raumluft abgegeben wird. Ein großer Topf mit brodelnd kochendem Wasser ergibt pro Stunde ungefähr einen Liter. Genauso viel Feuchtigkeit entsteht durch einen Bewohner innerhalb einer Nacht. Fast ein halber Liter Wasser wird im Vier-Personen-Haushalt pro Stunde ausgeatmet. In einem Vier-Personen-Haushalt können das immerhin bis zu zwölf Liter Wasser pro Tag sein. Gaelle Marcel/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Richtige Luftfeuchtigkeit: Damit die Gefahr von Schimmel gering ist, sollte die Luftfeuchtigkeit in Wohnräumen zwischen 55 und 60 Prozent liegen. Das ist ein idealer Wohlfühlwert für ein angenehmes Raumklima. Prüfen kann man die Luftfeuchtigkeit mit einem normalen Luftfeuchtemesser, einem Hygrometer, die es in Bau- und Verbrauchermärkten gibt. Kaffeebart/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Richtig Lüften: Zu viel Wasserdampf muss aus der Wohnungsluft wieder beseitigt werden, durch richtiges Lüften. Dafür muss mehrmals am Tag etwa fünf Minuten stoßgelüftet werden. Das bedeutet, man öffnet die Fenster vollständig, um mit Durchzug einen Luftaustausch zu erreichen. Die warme, feuchte Luft geht raus und kalte, trockene Luft kommt herein. Fenster auf Kipp stellen bringt nichts. Im Gegenteil: Wände kühlen aus und dadurch schlägt sich Luftfeuchtigkeit auf die Wände. Anna Dudkova/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Richtig Heizen: Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Deshalb ist das richtige Heizen wichtig, um Schimmel zu vermeiden. Die Heizung sollte tagsüber, wenn alle Personen die Wohnung verlassen haben, nie ganz auf null oder Frostschutz stehen. Es ist besser, die Temperatureinstellung nur zu reduzieren. Ungefähr 16 Grad Celsius sollte man immer einhalten. Bei Anwesenheit sollten die Temperaturen höher sein, weil der menschliche Körper viel Feuchtigkeit an die Luft abgibt. Auf jeden Fall sollte man vermeiden einzelne Räume "mitzuheizen". Oft werden beispielsweise Bad und Schlafzimmer unterschiedlich stark beheizt. Doch die warme, feuchte Luft schlägt sich dann im kühleren Raum nieder. Halten Sie die Türen daher geschlossen und vermeiden Sie allzu große Temperaturunterschiede. Julian Hochgesang/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen
Richtig Dämmen: Bauliche Maßnahmen zur Wärmedämmung schützen vor Schimmel, denn sie erhöhen die Wandtemperatur und verhindern damit, dass sich die Feuchtigkeit dort niederschlägt. Für eine Innendämmung sind Kalzium-Silikat-Platten empfehlenswert, da sie erneuten Schimmelbefall verhindern helfen. Das gilt auch für Wandputz und Farben auf Kalkbasis. Übrigens: "Atmende Wände" gibt es nicht. Der Luftaustausch findet nicht über die Wände, sondern über das Lüften statt. Erik Mclean/unsplash.com Bild in Detailansicht öffnen

Mietminderung: Kündigung nach zwei Monaten Mietrückstand

Was bei Mietern wenig bekannt ist: Der Betrag, um den die Miete gemindert wurde, addiert sich Monat für Monat - die Grenze ist erreicht, wenn der Mieter mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Dann steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu wegen des Mietrückstandes. Wenn die Mietminderung am Ende berechtigt war, gilt das allerdings nicht als Mietrückstand und die Kündigung ist nicht rechtens.

Dem Mieter billigt der Gesetzgeber eine sogenannte Schonfrist zu. Das heißt, eine außerordentliche fristlose Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach einer Klageerhebung durch den Vermieter seine Mietschulden bezahlt. Dann ist die fristlose Kündigung vom Tisch.

Fristlose Kündigung vom Vermieter plus ordentliche Kündigung

Nicht selten verbinden Vermieter mit ihrer fristlosen Kündigung hilfsweise aber auch noch eine ordentliche Kündigung mit einer Räumungs- und Herausgabeklage. Hier hat der Bundesgerichtshof erst vor wenigen Monaten entschieden, dass es bei einer ordentlichen Kündigung keine Schonfrist für die Mieter gibt. Da könnte es für Mieter eng werden.

Wie können Mieter eine Eskalation mit dem Vermieter im Vorfeld verhindern?

Als Mieterin oder Mieter kann man statt der sofortigen Mietminderung die Miete erst einmal unter Vorbehalt weiterzahlen und sie dann später mindern. Oder ich überweise den Teil, den ich mindere, auf ein gesondertes Konto. In jedem Fall muss das geschehen, bevor die zwei Monate Mietrückstand anfallen.

Um Miete unter Vorbehalt zu zahlen, teile ich dem Vermieter schriftlich mit, dass ich die Miete oder einen Teil der Miete zurückfordern werde. Das eröffnet die Möglichkeit, eine gerichtliche Klärung der Mietminderung herbeizuführen. Viele Gerichtsverfahren zeigen, dass Mieter die Minderung oft zu hoch ansetzen. Auch um dieses Risiko zu umgehen, hilft die Zahlung unter Vorbehalt.

Mietminderung muss gerechtfertigt sein: Wie muss ich als Mieter vorgehen?

Sobald ein Mangel in der Wohnung festgestellt wird, der die Wohnqualität tatsächlich einschränkt, müssen Mieter das dem Vermieter sofort anzeigen – juristisch heißt das: ohne schuldhaftes Zögern. Also: Sobald ich Schimmel feststelle oder etwa den Ausfall der Heizung oder der Toilettenspülung, muss ich das dem Vermieter sofort mitteilen. Ganz wichtig ist: schriftlich. Wer juristisch ganz sicher gehen will, muss den Brief persönlich unter Zeugen übergeben oder per Einschreiben mit Rückschein schicken. Ab diesem Zeitpunkt und solange, wie der Mangel besteht, dürfen Mieter dann die Miete mindern. Wurde der mangelhafte Zustand beschrieben, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache für den Mangel beim Mieter liegt.

Gerade bei einer Mietminderung wegen Schimmelbildung sollte man sich anwaltlichen Rat holen. Der Mieter ist für den Mangel "beweis- und darlegungspflichtig", in der Regel muss das vor Gericht geklärt werden. Gerichte holen bei einem Klageverfahren fast immer eine gutachterliche Stellungnahme ein.

Wieviel darf ich bei der Miete mindern? Gibt es dafür einen Katalog?

Es gibt keine offizielle Tabelle, wieviel man wofür mindern darf. Aber es gibt zum Beispiel Mietminderungs-Tabellen im Internet, in denen die Urteile verschiedener Gerichte bei bestimmten Mängeln der Wohnung zusammengefasst sind. Auch beim Deutschen Mieterbund gibt es Informationen. Die Gerichte haben inzwischen verschiedene Methoden zur Berechnung einer Mietminderung entwickelt. Die konkret angemessene Minderung hängt immer stark vom Einzelfall ab und entwickelt sich auch durch neue Urteile der Gerichte immer weiter.

So kann zum Beispiel der Ausfall eines Aufzugs in einem Hochhaus unterschiedliche Minderungsanspruche auslösen - je nachdem, ob man im ersten oder im achten Stockwerk wohnt. Fällt die Heizung im Sommer aus, ist das etwas anderes als im Winter.

50 Prozent Mietminderung zum Beispiel sind angemessen, wenn es einen Wasserschaden gibt, und das Wasser von der Decke tropft (AG Leverkusen, WuM 80,163) oder auch wenn die Toilette unbenutzbar ist. (LG Berlin, Az.: 61 S 559/81t)  

Bei Schimmel in der Wohnung sind 20 Prozent in den Augen mehrerer Gerichte durchaus angemessen. Andere Richter haben aber auch schon 75 Prozent gewährt, wenn alle Räume befallen sind. (LG Köln, WuM, 2001, 604)

Fällt im Winter die Heizung aus, dann darf man sogar 100 Prozent mindern, denn das ist absolut nicht zumutbar. (LF Berlin, GE 93, 263; LG Hamburg, WuM, 76, 10)

Auf welche Miete bezieht sich die Minderung – auf Kalt- oder Warmmiete?

Die Mietminderung berechnet sich immer aus der Bruttomiete, also aus der Grundmiete plus alle Nebenkosten. Diesen Streit hat der BGH schon vor langer Zeit mit einer Grundsatzentscheidung geklärt. Ist zum Beispiel neben der Wohnung eine Garage oder ein Stellplatz mitvermietet, ist bei einem Mangel an der Garage oder dem Stellplatz die Gesamtmiete zu berücksichtigen.

Kann ich die Miete auch rückwirkend mindern?

Viele Mieter und Vermieter gehen davon aus, dass der Zeitraum, für den die Miete gemindert werden kann, erst mit der Erklärung der Mietminderung des Mieters gegenüber dem Vermieter beginnt. So ist es allerdings nicht. Grundsätzlich kann sich ein Mieter auch noch rückwirkend auf eine Minderung berufen - außer er kannte den Mangel, hat aber keine Schadensanzeige geschickt und auch nicht unter Vorbehalt bezahlt.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vorliegen und kein Ausschlussgrund besteht (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11).

Eine rückwirkende Mietminderung ist beispielsweise zulässig, wenn der Vermieter einen Schaden absichtlich verschleiert. Beispiel: Ohne Vorankündigung lässt der Vermieter für Renovierungsarbeiten am Haus außen ein Baugerüst anbringen, das Licht und Luft für die Mietwohnung über Monate beeinträchtigt. Der Mieter kann hier den Schaden anzeigen und Mietminderung ab dem Tag der Gerüsterstellung einfordern, auch wenn er zum ersten des Monats bereits die komplette Monatsmiete überwiesen hat. Der Zeitraum der Mietminderung beginnt mit dem Tag des Eintritts des Mangels.

Weswegen kann ich die Miete mindern? Was sind schwerwiegende Gründe?

Die Hürden für eine Mietminderung sind hoch. Die entscheidenden rechtlichen Vorgaben für eine Mietminderung regelt das Gesetz in § 536 Abs.1 BGB. Dort steht, dass die Miete gemindert werden kann, wenn und soweit die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert.

Miete mindern, obwohl der Vermieter für den Mangel nichts kann?

Streitende Nachbarn, eine Baustelle vor der Haustür oder störende Gerüche von der Pizzeria nebenan: Nicht immer haben die Gründe, warum man sich beeinträchtigt oder gestört fühlt, etwas mit der eigenen Wohnung zu tun. Dann kommt es darauf an, ob der Vermieter eine Chance hat, die Mängel zu beseitigen. Nur dann können Mieter die Miete mindern.

Das trifft zum Beispiel zu bei Lärm. Wichtig ist: Die Störung muss erheblich sein. Das hängt davon ab, ob sie sich noch als Folge eines sozialadäquaten Verhaltens der Nachbarn und damit im Rahmen des allgemeinen Lebensrisikos darstellt, oder aber - unter Berücksichtigung des Gebots der Rücksichtnahme auf andere Mieter - nicht mehr hinnehmbar ist.

Als Maßstab wird hier das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen angesetzt. Subjektive Überempfindlichkeiten eines einzelnen Mieters bleiben ebenso außer Betracht wie die Lärmunempfindlichkeit mancher Mieter.

Was ist, wenn die Nachbarn zu laut feiern? Ist das noch sozialadäquat?

Nach einer Entscheidung des BGH vom 29. 02 2012 – VIII ZR 155/11 – ist gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Ähnlich entschied auch das AG Wiesbaden mit Urteil vom 13.04.2011 – 92 C 3781/07-, dass laute Rapmusik keine erhebliche Beeinträchtigung darstelle, wenn diese im ersten Monat an vier Tagen insgesamt 56 Minuten, im nächsten Monat an einem Tag für 35 Minuten und in einem weiteren Monat an drei Tagen insgesamt 144 Minuten zu hören gewesen sei.

Wann darf ich die Miete mindern? Lärmbelästigung durch laute Nachbarn

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Was ist mit Dreck oder Staub von außerhalb meiner Wohnung?

Zum Beispiel Staub von einer Baustelle oder auch Taubendreck - auch dazu gibt es Entscheidungen. So konnte eine Mieterin ihre Miete um 35 Prozent mindern, weil bei Nachbarn Tauben genistet hatten und sie durch den Staub eine Allergie entwickelt hat. (AG-Freiburg_4-C-211396).

Demgegenüber die Entscheidung des BGH wegen einer Großbaustelle nach Abschluss des Mietvertrages: Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH), 24.11.2021, Az. VIII ZR 258/19 keinen Minderungsgrund gesehen.

Wird allerdings zum Beispiel auf der Baustelle außerhalb der erlaubten Zeiten gearbeitet, muss sich der Vermieter darum kümmern, dass das aufhört. Er muss also alles ihm mögliche unternehmen, die erhebliche Störung zu verhindern.

Fazit:

  • Mietminderung ist nicht nur dann möglich, wenn der Vermieter etwas verschuldet hat. Allerdings muss es in seinem oder ihrem Einflussbereich liegen, den Mangel zu beheben.
  • Tipp für Mieter: Statt die Miete zu mindern, lieber die Miete unter Vorbehalt zahlen und dem Vermieter mitteilen, warum man mindert, und ihn oder sie zur Änderung auffordern. Das birgt weniger Risiken in puncto Kündigung durch den Vermieter - und eskaliert die Situation nicht gleich so massiv.

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