Käufer, Verkäufer, Makler Die wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf

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Das Angebot auf dem Wohnungsmarkt ist knapp. Umso wichtiger ist es genau zu wissen, welche Regeln für Käufer, Verkäufer und Makler gelten.

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Sendedatum
Sendezeit
20:15 Uhr
Sender
SWR Fernsehen

Darf der Verkäufer Abstandszahlungen verlangen?

Was bei Mietern inzwischen verboten ist, ist bei Haus- und Wohnungsverkäufen zulässig und üblich. Denn diese Variante spart Grunderwerbssteuer. Wenn der Käufer beispielsweise eine Einbauküche für 10.000 Euro übernimmt, zählt dieser Betrag steuerlich nicht zum Kaufpreis. Achtung: Dieses Sparmodell kann bei der Finanzierung Probleme machen, weil der Zinssatz sich bei den meisten Banken auf den Gesamtbetrag bezieht. Würden in dem oben genannten Beispiel 10.000 Euro fehlen, dann könnte die Bank einen höheren Zinssatz ansetzen, der die gesamte Finanzierung verteuern würde.

Darf der Verkäufer eine Reservierungsgebühr verlangen, wenn der Käufer die Immobilie doch nicht nimmt?

Nein, denn dadurch entstehe dem Käufer ein wirtschaftlicher Nachteil, ohne eine angemessene Gegenleistung. Zumindest nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München vom 1. Juli 2016, in dem die Richter zugunsten des potenziellen Käufers geurteilt hatte. Wenn der Verkäufer eine Reservierungsgebühr verlangt, dann muss diese notariell beurkundet werden, wenn die Reservierungsgebühren 10 bis 15 Prozent der Maklerprovision übersteigen. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro sind das etwas über 1.000 Euro. Damit sollen Käufer vor Schnellschüssen geschützt werden.

Darf der Makler eine Provision verlangen, auch nachdem er gekündigt wurde?

Ja. Wenn der Vertrag für den Hauskauf durch den Makler zustande gekommen ist, dann darf er bis ein Jahr nach der Kündigung eine Provision verlangen. Dadurch soll verhindert werden, dass Verkäufer und Käufer eigene Vereinbarungen treffen, um den Makler zu umgehen. Einen unbefristeten Maklervertrag kann der Auftraggeber jederzeit widerrufen. Der Makler seinerseits braucht den Vertrag nicht zu kündigen, weil ihn im Regelfall keine Tätigkeitsverpflichtung trifft.

Muss ich den Makler auch bezahlen, wenn der fast gar nichts gemacht hat?

Ja, denn die Höhe der Provision hat nichts mit dem Arbeitsaufwand des Maklers zu tun. Entscheidend ist der Wert der vermittelten Immobilie. Der Makler hat das Recht auf eine Provision, wenn er ohne den Makler das Objekt nicht gefunden hätte. Der Bundesgerichtshof formuliert es so: „Die Provision ist keine Vergütung für die Mühewaltung des Maklers, sondern ein Entgelt dafür, dass der Makler dem Auftraggeber die Möglichkeit zum Abschluss eines Geschäfts verschafft. Nicht, was den Makler der Nachweis an Mühe kostet, sondern was dem Auftraggeber, der durch den Makler ermöglichte, der Geschäftsabschluss wert ist, begründet die Höhe der Provision.“ Auf der anderen Seite hat der Makler kein Recht auf eine Provision, wenn er keinen direkten Auftrag des Verkäufers hat.

Hat der Makler bereits mit der Zusendung eines Exposés an einen potentiellen Käufer seine Vermittlertätigkeit erbracht und Anspruch auf die Maklergebühr?

Ja. Der Makler hat dann Anspruch auf seine Maklergebühr, wenn er ein Exposé mit Provisionsunterlagen an den potenziellen Käufer übermittelt hat. Dies gilt auch dann, wenn die Anzeige für die betroffene Immobilie lückenhaft war. Der Makler hat in der Regel keinen Anspruch auf die Maklergebühr, wenn er nur das Objekt, nicht aber den Verkäufer nachweist.

Auf welche Mängel muss der Makler bzw. der Verkäufer hinweisen?

Gekauft wie gesehen: Grundsätzlich kann der Käufer keine Ansprüche geltend machen, wenn Mängel offensichtlich sind, zum Beispiel bei Rissen in der Hauswand oder einer nassen Fläche im Keller. Hier muss der Käufer initiativ nachfragen, den Preis mindern oder vom Kauf Abstand nehmen. Der Verkäufer ist jedoch verpflichtet, auf alle nicht offensichtlichen Nachteilen hinzuweisen, sonst riskiert er Schadensersatz. Auch ein Gewährleistungsausschluss würde in dem Fall keine Rolle spielen. Zu den nicht offensichtlichen Problemquellen gehören unter anderen:

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