Miete mindern – hört sich einfach an, birgt aber gewissen Risiken, denn nirgendwo steht so genau, bei welchen Mängeln und vor allem um wie viel der Mieter mindern darf. Und: Wer zu viel von der Miete abzieht, riskiert schlimmstenfalls sogar die Kündigung.
Nur wer „meckert“, darf mindern
Als Mieter darf man mindern, sobald ein Mangel in der Wohnung festgestellt wird, der auch tatsächlich die Wohnqualität einschränkt.
Allerdings muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen – und das sollte möglichst schnell passieren, denn nur dann darf der Mieter auch mindern. Also: Sobald z.B. die Toilettenspülung kaputt ist oder die Heizung nicht mehr funktioniert, sollten Sie das Ihrem Vermieter mitteilen.
Mängel immer nachweisbar anzeigen
Einen Mangel sollten Sie immer schriftlich anzeigen. Dafür reicht grundsätzlich schon eine Whats App oder E-Mail an den Vermieter. Sie können ihn auch anrufen oder es ihm persönlich sagen, wenn Sie ihn im Hausflur treffen.
Allerdings: Wer juristisch ganz sicher gehen will, sollte einen Brief schreiben und ihn persönlich unter Zeugen übergeben oder ein Einschreiben mit Rückschein schicken.
Wie lange der Mieter mindern darf
Ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat und solange, wie der Mangel besteht, darf der Mieter die Miete mindern.
Nur wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Ursache für den Mangel beim Mieter liegt, darf der Mieter nicht mindern!
Gerade bei einer Mietminderung wegen Schimmelbildung ist das nicht so einfach. Oftmals muss so ein Fall vor Gericht geklärt werden, weil meist dem Mieter vorgeworfen wird, dass er nicht richtig geheizt und gelüftet hat. Das Gericht beauftragt bei einem Klageverfahren fast immer einen Gutachter mit der Klärung der Frage – und das kann dauern.
Wie viel der Mieter mindern darf
Es gibt keine offizielle Tabelle, wie viel man wofür mindern darf. Aber es gibt zum Beispiel Mietminderungs-Tabellen im Internet, in denen die Urteile verschiedener Gerichte bei bestimmten Mängeln der Wohnung zusammengefasst sind.
Allerdings sind die nicht verbindlich und man sollte immer bedenken, dass nicht jede Wohnung und auch nicht z.B. jeder Schimmelfleck gleich groß ist. Auch wann z.B. das Warmwasser oder die Heizung ausfällt, macht es einen Unterschied, ob das im Sommer oder Winter passiert.
Fällt im Winter die Heizung in der gesamten Wohnung aus, dann darf man sogar um 100 Prozent mindern, denn das ist absolut nicht zumutbar.
Von welcher Miete man mindern darf
Bei der Mietminderung können Sie immer von Bruttomiete, also der Grundmiete inklusive aller Heiz- und Nebenkostenzahlungen ausgehen.
Vermieter muss nicht schuld am Mangel sein
Lärm von Nachbarn, eine monatelange Baustelle vor der Haustür oder störende Gerüche von der Imbissbude nebenan: Nicht immer haben die Gründe, warum man sich beeinträchtigt oder gestört fühlt, etwas mit der eigenen Wohnung oder dem Verschulden des Vermieters zu tun.
Mietminderung bei Lärm
Wichtig ist gerade bei Lärmstörungen: Die Störung muss schon erheblich sein. Verursacht der Nachbar nämlich nur sozialadäquate Geräusche, liegt das noch im Rahmen des allgemeinen Lebensrisikos. Typischer Fall: Rasenmähen zu den erlaubten Zeiten oder Grillen bis 22 Uhr.
Als Maßstab kommt es auf das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen an. Ist der Mieter überempfindlich und ärgert er sich z.B. schon über den Staubsaugerlärm oder nächtliches Duschen, muss er das als sozialadäquates Verhalten hinnehmen.
Gelegentliches Feiern ist erlaubt
Wer gelegentlich mal gern feiert, tut das mit dem Segen des Bundesgerichtshofs, denn der hat entschieden, dass dies sozialadäquat und deshalb hinzunehmen ist (BGH, Urteil vom 29. 02 2012, VIII ZR 155/11).
Wer zu Unrecht mindert, riskiert die Kündigung
Wer zu viel oder zu Unrecht mindert, riskiert die Kündigung. Den der Betrag, um den die Miete unberechtigt gemindert wurde, summiert sich Monat für Monat zu einem Mietrückstand.
Gerät der Mieter mit insgesamt zwei Monatsmieten in Mietrückstand, darf der Vermieter kündigen. War die Mietminderung allerdings berechtigt, zählt das nicht als Mietrückstand und die Kündigung ist nicht rechtens.
Nachzahlen geht nur bei der fristlosen Kündigung
Kündigt der Vermieter fristlos wegen des Mietrückstands, kann der Wohnungsmieter „nachzahlen“. Tut er das spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Vermieter gegen ihn auf Räumung geklagt hat, ist die fristlose Kündigung vom Tisch. Allerdings: Diese „Schonfrist“ hat der Mieter nur einmal innerhalb von 2 Jahren.
Vorsicht bei einer ordentlichen Kündigung
Wer seinen Mieter loshaben will oder einfach nur sein Geld haben will, kündigt dem Mieter nicht nur fristlos, sondern hilfsweise auch gleich ordentlich. Der Haken an der Sache: Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Mietrückstands gibt es keine Schonfrist für den Mieter. Da könnte es für Mieter, die unberechtigt oder zu hoch die Miete mindern, eng werden.
Tipp: Wer dem entgehen will, kann – statt sofort zu mindern - die Miete erst einmal unter Vorbehalt weiterzahlen und sie dann später mindern.
Miete unter Vorbehalt zahlen
Wer seine Mieter nicht sofort mindert, sondern unter Vorbehalt zahlt, muss dennoch den Mangel anzeigen und dem Vermieter noch zusätzlich mitteilen, dass er seine Miete oder einen Teil seiner Miete nur unter Vorbehalt bezahlt und gegebenenfalls einen Teil der Miete zurückfordern wird.
Dies ist oftmals der bessere, wenngleich auch nicht der leichtere Weg, denn der Mieter muss notfalls auf Rückzahlung der Miete klagen.
Auf der anderen Seite ist es so, dass viele Mieter die Minderung oft zu hoch ansetzen. Auch um diesem Risiko zu entgehen, hilft eine Mietzahlung unter Vorbehalt.
Fazit:
- Der Mieter darf auch dann die Miete mindern, wenn der Vermieter den Mangel, wie z.B. bei Baustellenlärm, gar nicht verursacht hat.
- Statt die Miete zu mindern, sollte der Mieter bei hohen Beträgen besser die Mieter erst einmal unter Vorbehalt zahlen. Damit entgeht er dem Kündigungsrisiko, muss sich aber im Nachhinein um die Rückzahlung kümmern.
Im Studio: Katharina von Morstein, Fachanwältin
