1. Wann muss ich Erbschaftssteuer zahlen?
Grundsätzlich muss jeder Erbe eine Erbschaftssteuer zahlen. Innerhalb von 3 Monaten muss er dem Finanzamt das Erbe einer Immobilie melden – die Behörde verschickt dann erst die jeweilige Steuererklärung
Für nahe Verwandte gibt es allerdings einen Freibetrag – der fällt je nach Verwandtschaftsgrad sehr unterschiedlich aus. Für Kinder etwa ist er höher als für Enkel.
2. Wie ist das mit dem Familienheim? Muss ich auch dann Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich selbst in das Häuschen einziehe?
Das Familienheim ist ein Sonderfall: Hier müssen Ehegatten, gesetzliche Lebenspartner und die Kinder keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn sie es selbst bewohnen. Für Kinder gilt das aber nur bis maximal 200 qm Wohnfläche – was darüber hinaus geht, wird steuerpflichtig, also am besten einen Steuerberater hinzuziehen.
Wichtig: Damit ein Familienheim steuerfrei bleibt, muss man zehn Jahre lang selbst darin wohnen. In der Zeit darf man die Immobilie nicht vermieten oder als Zweitwohnsitz nutzen.
3. Was muss ich beachten, wenn ich nicht allein erbe, sondern gemeinsam mit anderen?
In der Erbengemeinschaft ist keiner ohne den anderen handlungsfähig. Hier gehört alles allen zusammen. Daher kann ein Miterbe das Haus z.B. nicht einfach ohne Zustimmung der anderen verkaufen. Blockiert einer der Miterben ein wirtschaftlich sinnvolles Vorgehen, haben die anderen gegen ihn einen Anspruch auf Zustimmung. Den können sie notfalls auch gerichtlich durchsetzen.
Kommen die Miterben auf keinen gemeinsamen Nenner, bleibt noch die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Dann wird das Grundstück mit dem Haus versteigert und der erzielte Erlös anschließend an die Miterben verteilt. Wirtschaftlich ist das in aller Regel die ungünstigste Lösung für alle.
4. Welche Fristen sind zu beachten, wenn ich ein Haus geerbt habe? Was sollte ich klären, bevor ich das Erbe annehme?
Erfahren Sie von einem Erbfall, haben Sie die Wahl: Sie können das Erbe annehmen oder ausschlagen.
Die Entscheidung muss zügig getroffen werden – Ausschlagen kann man das Erbe nur innerhalb von 6 Wochen. Die Frist beginnt, sobald man von der Erbschaft erfahren hat. Ist die Frist versäumt, gilt das Erbe als angenommen.
Erben läuft nach dem Prinzip „alles oder nichts“. Daher ist es wichtig zu wissen: Ist das Haus schuldenfrei? Wie hoch ist der Renovierungsstau? Um den Wert des Erbes richtig einzuschätzen, sollten Sie sich schnell einen Überblick verschaffen. Deshalb lassen Sie sich gut beraten, Holen Sie sich Hilfe.
5. Wer hilft mir denn, mehr zu erfahren, welchen wahren Wert die Immobilie hat?
Beim Grundbuchamt können Sie einen Grundbuchauszug anfordern und herausfinden, ob das Grundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist. Die Bank weiß über Mieteinnahmen und Schulden des Verstorbenen Bescheid. Immobiliengutachter können den baulichen Zustand des Hauses checken. Energieberater wissen mehr über den Energiebedarf des Gebäudes.
6. Geben mir Bank und Behörden so ohne weiteres als potentieller Erbe Auskunft?
Nein – dafür muss man besondere Nachweise erbringen. Für die Auskunft bei der Bank brauche ich eine Kontovollmacht, die über den Tod hinaus gilt. Alternativ kann auch eine Vorsorgevollmacht oder ein notarielles Testament vorgelegt werden.
Das Grundbuchamt verlangt vor der Einsichtnahme in das Grundbuch ein berechtigtes Interesse oder aber einen Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt. Aber Achtung: Wer den Erbschein beim Nachlassgericht beantragt, gilt als Erbe und kann das Erbe dann nicht mehr ausschlagen.
Im Idealfall ist der Erblasser vorbereitet: Mit einer Vollmacht über seinen Tod hinaus ermöglicht er es den potentiellen Erben, für ihn handeln zu können. Die Vollmacht sollte zu Beweiszwecken unbedingt schriftlich abgefasst sein.
Außerdem tut der Erblasser gut daran, das Testament von einem Notar beurkunden zu lassen. So erspart er den möglichen Erben Zeit und Kosten, die sie für einen Erbschein aufwenden müssten.
7. Wenn ich mich dafür entschieden habe, das Erbe anzunehmen: was muss ich dann tun?
Dann muss ich das Grundbuch berichtigen lassen und mich als neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin eintragen lassen. Tun Sie das innerhalb von 2 Jahren nach dem Todesfall, ist die Eintragung gebührenfrei. Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Nachweis, dass Sie der Erbe sind. Daher benötigen Sie regelmäßig einen Erbschein. Den kann man kostenpflichtig beim Nachlassgericht beantragen. Hat der Verstorbenen seinen letzten Willen notariell beurkundet, reicht aber auch das notarielle Testament.
8. Nicht jeder erbt eine Immobilie. Gesetz den Fall ein Verstorbener lebte zur Miete. Habe ich im Todesfall ein außerordentliches Kündigungsrecht?
Stirbt der Mieter, besteht das Mietverhältnis erst einmal fort.
Hat der Mieter mit seinem Ehegatten oder Lebenspartner zusammengewohnt, tritt dieser automatisch in das Mietverhältnis ein. Möchte der Ehegatte oder Lebenspartner nicht eintreten, muss er das dem Vermieter binnen eines Monats nach dem Tod des Mieters mitteilen.
Haben andere Familienangehörige mit dem Mieter zusammengewohnt, treten sie dann in das Mietverhältnis ein. Wollen auch sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen und teilen es dem Vermieter innerhalb eines Monats mit, dann geht das Mietverhältnis auf den Erben über.
Der Erbe hat ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Dreimonatsfrist schriftlich kündigen. Dazu hat er einen Monat lang Zeit nach Kenntnis vom Tod und Nichteintritt eines anderen Angehörigen. Verpasst er die Monatsfrist, kann es sein, dass er noch lange an den Mietvertrag gebunden ist.
Weiterführende Links:
www.rbb-online.de/zibb/Immobilien-vererben-verschenken
www.planet-wissen.de/erben_und_vererben/was-muss-ich-beachten
Buchtipps:
1) Stiftung Warentest: Immobilien verschenken und vererben
2) Verbraucherschutz: Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben
3) Architektur und Bauwesen: Immobilien vererben und verschenken